ЖИЛЬЕ ДЛЯ СЪЕМА, ИЛИ ПО КВАРТИРНЫМ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАМ

Сдача квартиры в аренду приносит нашим гражданам неплохую прибавку к заработной плате и выручает при определенных финансовых трудностях. К тому же такое жилье часто помогает студентам и молодым семьям обрести хотя и временный, но свой «угол». И совсем было бы все замечательно, если бы арендодатели не нарушали налоговое законодательство. Ведь не секрет, что некоторыми хозяевами плата с квартиросъемщиков берется постоянно, но без каких-либо налоговых отчислений в государственную казну. А это уже обман и теневая экономика.

Однако случается, что обманывают не только арендодатели - их самих, как и квартирантов, оставляют с носом изощренные мошенники, специализирующиеся на квартирных аферах. Обо всем этом и поговорим далее.

Сдавайся квартира, большая и маленькая!

Порой любопытные соседи находят в своем подъезде квартиру, которая сдается с нарушениями налогового законодательства, а затем приглашают участкового. Казалось бы, что может быть проще проверки квартиры на наличие или отсутствие квартирантов? Зашел - проверил. Но не тут-то было. Квартира - это частная собственность, вход в которую без приглашения хозяина закрыт даже для представителя правоохранительных органов, если у него отсутствует необходимый ордер. Даже если арендаторы и впустят участкового, то он может проверить только документы нанимателей и законность их нахождения в чужой квартире без хозяина. Но обычно сами люди, которые снимают жилье, просто-напросто не открывают двери, выламывать их никто не будет - случай не тот.

Возникает резонный вопрос: почему квартиранты выгораживают владельцев? Ответ на него прост: никто не хочет лишней нервотрепки, траты времени, а может, и потери с трудом найденного жилья. Круговая порука в чистом виде.

К тому же при проверке квартирант может просто представиться другом владельца, родственником, гостем из другого города. И если родственные связи еще можно уточнить, то как проверить дружеские отношения, которые никакими документами пока еще не заверяется? Принимать за чистую монету только слова соседей, что это не друг и не враг, а - так, квартирант, представители компетентных органов, скорее всего, не станут. Нужны факты, например, договор об аренде. Но кто его просто так выдаст? Хотя такое может и произойти в случае острого конфликта с владельца и квартиранта. Но чаще обе стороны стараются все уладить мирным путем.

Чем же грозит нечестным владельцам квартир неуплата налогов от сдачи недвижимости? Помимо начисления неуплаченных налогов и пени за их несвоевременную уплату, к арендодателю, скрывшему доход, налоговой службой может быть применено административное взыскание в виде существенного штрафа.

Заплатил - и спи спокойно!

Глядя на данную ситуацию, задаешься вопросом: а стоит ли овчинка выделки? Как ни крути, проблемы с соседями и представителями власти обеспечены тем, кто не хочет платить по счетам. Неужели такую уж огромную сумму требуется выплачивать, чтобы не идти против закона?

На самом деле, ничего подобного нет. Как меня заверили в налоговом управлении города Петропавловска, для того, чтобы не иметь проблем с законом по части налогообложения, достаточно официально оформить аренду квартиры. Самый простой способ - письменное заключение договора между арендодателем и арендатором. Полученный при этом доход будет относиться к имущественному доходу физических лиц. Перечисление в бюджет данного вида доходов производится физическими лицами самостоятельно путем предоставления декларации. К владельцу квартиры в данном случае применяется индивидуальный подоходный налог с имущественного дохода в размере 10 процентов к объекту налогообложения.

Есть и другой способ - регистрация владельца как индивидуального предпринимателя. В налоговую нужно будет платить - 2 %, если работаешь по патенту. По упрощенной декларации сумма выплат составит 3 % от дохода.

Еще можно заниматься сдачей квартиры в аренду и при помощи риэлтерской фирмы. Здесь уже на долю риэлторов приходится документальная и финансовая отчетность.

Кстати, по информации налоговой службы, с каждым годом все больше и больше петропавловцев решаются официально оформить сдачу жилья в аренду. Особенно много людей приходит в начале осеннего сезона, что неудивительно: начинается новый учебный год, и потенциальные арендаторы - студенты возвращаются на учебу.

Примечательно, что в числе клиентов налоговой службы немало пенсионеров, которые хотят законно сдавать квартиру, но не знают, как это сделать. Сотрудники управления всегда помогают старшему поколению. И не стыдно ли некоторым господам-арендодателям, что пенсионеры платят налоги за сдачу квартиры, а они - нет? Наверное, вопрос риторический.

Хочешь заработать - будь готов!

Сдача квартиры в аренду - это выгодный, но в то же время проблемный «бизнес». Без особой разницы - официально сдается жилье или нет.

Арендодателям нужно всегда быть начеку и по мере возможностей стараться контролировать квартирантов. Иначе - могут и не заплатить за аренду, и соседей затопить, и в квартире устроить настоящий «рассадник разгула», так что новый ремонт придется делать. И таких случаев множество.

К примеру, одни мои знакомые сдавали в аренду частный дом вполне себе благополучной семье. Но при проверках хозяева стали замечать некую небрежность по отношению к чужой собственности: то одно квартиранты испортят, то - другое, а однажды и палас прожгли. К тому же частный дом - это не благоустроенная квартира, здесь глаз да глаз нужен за его состоянием. Но квартиранты за этим не следили, и когда в доме появилась сырость и плесень, знакомые терпеть не стали - распрощались с нерадивыми жильцами.

Сам я тоже неоднократно сталкивался с проблемными временными соседями, которые устраивали из квартиры настоящий притон с соответствующими атрибутами «сладкой жизни»: громкой музыкой, едким сигаретным дымом, выпивкой, женщинами «нетяжелого» поведения. Благо, постоянные жалобы соседей участковому на аморальное поведение жильцов съемной квартиры не прошли даром - был найден владелец квартиры, который и указал на дверь своим квартирантам. И это касается долгосрочной аренды. Сдача квартиры посуточно предполагает еще больше хлопот для владельцев и неприятностей для соседей.

Есть еще и случаи предельной наглости квартиросъемщиков, когда сам хозяин жилья становится «квартирантом». В такие ситуации чаще всего попадают наши пенсионеры, которые не решаются высказывать претензии.

Одна чересчур хитрая семейка оккупировала на съемной квартире кухню, загородив кроватями и собственными телами дверной проем. Через некоторое время квартирантам стало тесно в оплачиваемой комнате и самовольно занятой кухне, они решили «занять» у хозяйки зал, она уже сама жила в своей квартире в роли жилички. Получилось почти, как в известной миниатюре Аркадия Райкина о коммунальной квартире. Только в жизни при подобных ситуациях гораздо меньше морали и юмора.

Обманывают пенсионеров и другими способами. Часто пожилые люди сдают квартиру и уезжают в гости к родственникам, а по возвращении не могут получить денег за аренду и попасть в собственное жилье - квартиранты не пускают. Пока обратишься в полицию, квартиранты успевают съехать, не заплатив ни копейки. А если еще нет никаких договоров, то «ловить» некого и нечего.

Иногда же пенсионеры вообще никуда не обращаются, чем совершенно развязывают руки бессовестным арендаторам. И это неправильно. На мой взгляд, если вам не хватает решимости обратиться в полицию, то спросите совета у близких или старых знакомых - они помогут разобраться в ситуации.

Тот, кто обманет всех

Интересно у нас выходит: арендодатель обманывает квартирантов, квартиранты - арендодателя. Но это еще не все. Есть те, кто обведет вокруг пальца и первых, и вторых - квартирные мошенники. И как здесь не вспомнить Николая Гоголя и его знаменитую фразу, вложенную в уста помещика Собакевича: «…мошенник на мошеннике сидит и мошенником погоняет». Но в сторону иронию - настоящие квартирные мошенники действительно не дремлют. А их аферы уже проверены на деле.

Начнем с фиктивных агентств недвижимости, этаких фирм «Рога и копыта», век которых очень недолог. Технология аферы со сдачей квартиры имеет такой вид. По указанному в объявлении адресу человек посещает агентство недвижимости и интересуется у его сотрудника насчет нужной ему квартиры под аренду. Тот при нем связывается с хозяином недвижимости, беседует, и тут же сообщает, что на сегодня у хозяина квартиры нет времени или где-то он в другом городе - придумываются разные отговорки. Но хозяину вы «заочно» подходите, и квартира почти ваша. А уже завтра все официально будет оформлено. Далее человека просят оставить в качестве залога комиссионное вознаграждение. Часто это половина месячной арендной платы. Агент дает вам даже какие-то квитанции и другие подтверждающие вашу оплату бутафорские документы, которые в случае срыва сделки гарантируют возвращение этой суммы. Но на следующий день вы осознаете, что вас обманули. Сначала человек ждет, что позвонят ему, потом звонит сам, естественно, безрезультатно, а потом идет по вчерашнему адресу, где этого « агентства» уже и нет. Деньги вылетели в трубу, а «агентство» возникает уже под другим названием.

А вот при другой афере, кстати, весьма популярной, от действий мошенников страдают не только квартиросъемщики, но и ничего не подозревающие арендодатели.

Реализация мошенничества требует снятия какой-либо квартиры посуточно, что мошенник без особого труда и делает. На следующем этапе происходит размещение в людных местах и рекламных изданиях предложения о сдаче этой же квартиры на хороших условиях, выгодно отличающихся от рыночных предложений. Жулик на время показа жилья может назвать себя и агентом недвижимости, и хозяином квартиры, или его близким родственником, или даже другом. После просмотра людям предлагается в определенный день прийти и оформить документы. И чем больше таких людей придет, тем лучше для мошенника. Потом аферист по определенному графику (чтобы никто ничего не заподозрил) встречается с арендаторами и рассказывает им небылицу. Суть которой в том, что перед вами эту квартиру показывали другим людям, а те изъявили желание ее арендовать, но вы подходите больше. Далее вам предложат внести сумму оплаты за месяц, а еще могут и задаток на следующий месяц попросить. Заверят, что с завтрашнего дня квартира в полном вашем распоряжении и дадут в руки ключи и поддельный договор о сделке аренды этого жилья. Но самое интересное, конечно, происходит на следующий день, когда все обманутые квартиросъемщики придут заселяться и осознают, что их просто обманули. Мошенника, как правило, давно и след простыл.

Остается только добавить, что подобных преступных схем - множество. При этом уже известные из них могут меняться. Чтобы не попасться на удочку «квартирных разбойников», старайтесь не звонить по первому попавшемуся объявлению «на столбе», не спешите отдавать деньги за красивые обещания и остерегайтесь слишком уж привлекательных предложений с заниженной стоимостью. И еще - просто будьте бдительными, особенно когда ведете дело с недвижимостью.

***

В заключение отмечу, что мой дом - моя крепость, поэтому гораздо лучше, когда в нем все спокойно, когда не возникает никаких проблем: ни с мошенниками, ни с соседями, ни с полицией или налоговой службой. Но выбор, как известно, практически всегда остается за нами.

Дмитрий МИРОНОВ