«Станьте хозяевами своего дома и своих денег!»

… - именно с таким призывом обращается сегодня к петропавловцам председатель Петропавловской региональной ассоциации потребительских кооперативов собственников квартир Сергей ХУДЯКОВ. Повод для призыва весомый - 1 июля 2022 года завершится переход от КСК (кооперативов собственников квартир) и старших по дому к ОСИ (объединения собственников имущества) и ПТ (простые товарищества). Это значит, что вскоре нам всем нужно будет следить за своими домами  на  новых  условиях.

Реформа на благо людей и домов

Сейчас сфера ЖКХ страны переживает переходный период. Новые КСК уже не регистрируют. Старые до 1 июля 2022 года еще могут действовать, но после этой даты их ждёт ликвидация. Это решение, по словам Сергея Худякова, не зависит от мнения отдельно взятых председателей. Можно понять их желание не менять устоявшиеся принципы работы, но закон есть закон. Буквально: в декабре 2019 года Президент Касым-Жомарт Токаев подписал Закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». Документ вступил в силу с 7 января 2020 года.

Если понятие кооперативов собственников квартир убирают из законодательной базы (а его оттуда уже убрали), это значит, что по окончании переходного периода такая форма юридического лица на территории Казахстана существовать не сможет. Тем не менее вопрос с содержанием жилого фонда в хорошем, комфортном и безопасном состоянии решать придётся, и лучше не оставлять дом бесхозным, а заранее подготовиться и пройти реорганизацию.

Альтернатива есть - две новые формы управления собственностью: ОСИ и ПТ. Пока они действуют параллельно с привычными нам КСК и старшими по дому. В Петропавловской региональной ассоциации ПКСК, как и в городском отделе жилищной инспекции, ведется разъяснительная работа с председателями, им помогают перейти на новые формы управления. К слову, в областном центре 1090 домов (из них 64% управляются КСК), реорганизацию пока прошли около 10%.

Одна из главных задач реформы - навести порядок в платежах. Живя в благополучном доме с хорошим председателем КСК, может показаться, что у всех все в порядке, но на уровне республики смотрят на ситуацию комплексно. Фирмы, обслуживающие по 20-40 домов сразу, стали настоящей проблемой. В таких случаях деньги жильцов поступают не на расчетный счёт дома, а на лицевые счета ТОО или даже ИП. Потоки средств смешиваются, люди не могут ничего проконтролировать, а компаниям это на руку.

«Так называемые управляющие организации приходят в дом и говорят: зачем вам бездельник-председатель, ему зарплату платить, зачем вам абсолютно лишний человек - бухгалтер? Отдавайте денежки нам, мы на них вам пользу принесем. И люди покупаются. В результате у них нет учета денег и нет представителя, который спрашивает за качество и мог бы защищать интересы всех. А что, разве наша главная цель в содержании домов - меньше платить? Нет, цель - чтобы наш дом сохранился, там было комфортно и безопасно жить. А тем посторонним коммерсантам, кто просто собирает средства, плевать на нас и наши дома. Смысл жилищной реформы - перестаньте надеяться на чужого дядю, который врет, что он сделает лучше, чем вы сами для себя. Вот это их «меньше» будет означать, что на все вопросы будет ответ - «денег на это нет, поэтому делать не будем». Деньги ваши, распоряжайтесь ими с умом и не слушайте тех, кто якобы хочет их для вас экономить», - убежден С. Худяков.

Самостоятельно ломать свой прибыльный бизнес компании явно не захотят, поэтому, как уточняет Сергей Худяков, и было решено законодательно закрепить базовый принцип «один дом - одно объединение - один счет». Благодаря ему все станет проще и понятней для неподготовленного экономически жителя. Люди увидят пользу от того, что сдают деньги, и сколько на деле стоит содержание дома.

Основное заблуждение - дороговизна

Часто от горожан можно услышать следующее мнение: переходить с КСК на ОСИ невыгодно, потому что мы будем автоматически платить больше и неизвестно куда. «Это глубочайшее заблуждение. В ОСИ вы будете платить так же, как в КСК - как сами решите. Хотите - платите мало, хотите - много, никто вам не может ничего навязать. Если у вас раньше был один дом - один КСК, для вас практически ничего не изменится», - считает С. Худяков.

Напомним, что по реформе счетов на каждый дом должно быть два - текущий и сберегательный (для капремонта). Для сберегательного установлен тариф в размере не менее 0,005-кратного МРП (в 2021 году - 14,585 тенге) в расчете на 1 кв. метр полезной площади. Для текущего в законе о жилищных отношениях имеется методика расчета минимального размера взноса, но он будет применяться не только к будущим ОСИ, но и к действующим КСК. Если вы хотите жить не минимально, а нормально, то принимайте решение о взносе и объеме работы на общем собрании.

К сожалению, находятся петропавловцы, которые до сих пор не в полной мере осознают себя собственниками жилья. Такие люди с удовольствием распоряжаются своими квартирами, а вот бремя расходов на содержание дома нести не хотят  и даже обсуждать это не хотят. В то же время хозяева индивидуальных домов (в городе их около 14,5 тысяч), справляются с проблемами самостоятельно. В многоэтажках должно быть так же.

«Ко мне приходило много людей, страшно недовольных своим КСК. При этом практически все они понимают, что платят очень мало, но говорят: я и за эти средства не вижу пользы. Жилищная реформа сделана для вас, жителей многоквартирных домов, чтобы вы посмотрели на свой дом и поняли, что полутора тысяч тенге, которые вы платите в месяц, недостаточно. Есть регламент: чтобы дом отстоял положенное количество лет, должны выполняться определенные работы - каждый месяц, раз в сезон, раз в 10 лет… Но если эти работы своевременно производиться не будут, будут накапливаться проблемы и аварии, ваш дом простоит меньше и просто потеряет ценность. А у нас, простых обывателей, есть имущество дороже квартиры? Его нужно защищать. Когда вы будете сами принимать работу, тогда и убедитесь, что за 25 тенге с квадратного метра ничего толком сделать нельзя», - разъясняет свою позицию Сергей Герольдович.

В то же время, если нет желания тратить средства, никто не вправе вас заставлять. Хотите жить на тройку с минусом в ОСИ, как сейчас в своем КСК, - живите, но помните: это ваш выбор и местные власти в нем не виноваты.

И рады бы платить больше, но коммуналка обходится слишком дорого? В городе с 1997 года действует программа жилищной помощи. По закону, если семья платит больше 10% семейного дохода за коммунальные услуги, разницу им может доплатить государство. Сюда относится и оплата в ОСИ/КСК.

Процедура отработана, пользуйтесь!

Сейчас, по словам С. Худякова, горожане часто жалуются: мы платим, а на все наши вопросы ответ один - нет денег. Надоело, приходится самим решать проблемы и бегать собирать средства - по сути, нелегально. Зачем, если уже сейчас вы решаете проблемы своего дома инициативно и самостоятельно, давать деньги посторонним? «Элементарно - регистрируйтесь как ОСИ и уходите от тех, с кем не хотите сотрудничать. Не надо ждать 1 июля 2022 года и продолжать кормить нахлебников. Станьте хозяевами. И тогда управляющие организации, если они не захотят развалиться, будут вынуждены соглашаться на ваши условия. Одно дело - напрямую получать по 100 тысяч абонентской платы без отчетов, другое - ежемесячно сдавать председателю ОСИ фактически выполненную работу по акту», - поясняет Сергей Худяков.

С чего начать создание ОСИ? «Если в КСК несколько домов, то любой из них, кроме последнего, может провести собрание и принять решение о выходе из данного КСК. Должен быть протокол о том, что сейчас этот дом свободен. После этого можно созывать учредительное собрание для создания ОСИ», - рассказывает Сергей Худяков.

Для создания ОСИ нужен кворум - более 51% жильцов. Предположим, речь о 100-квартирном доме. 51 квартира должна принять участие в голосовании, и минимум 26 квартир (то есть 51% жителей,, принявших участие в голосовании) должны проголосовать «за» и расписаться в листе опроса. Голосуют, кстати, только собственники - квартирант или наниматель может это сделать по доверенности. Получить четверть подписей жителей - вполне осуществимая задача, уверен Сергей Герольдович. Да, в каждом доме найдутся недовольные жильцы, которые мешают работе и кричат громче всех, но на самом деле их не так много, как кажется.

Итак, протокол, лист регистрации участников, листы голосования, выбор совета дома на три года (не меньше 3 человек) и руководителя дома, утверждение устава… Листы голосования сшиваются с протоколом и вместе с двумя уставами на казахском и русском языках сдаются в ЦОН. Пишется заявление на создание ОСИ, оплачивается госпошлина в 1 МРП за регистрацию некоммерческой организации. Требуется всего 5 дней, сейчас документы оформляют даже быстрее. Затем на руки вы получаете устав с печатью юстиции, означающей, что ваша организация зарегистрирована, соответствующая информация появляется и на eGov. После открытия юридического лица можно идти в банк открывать счет, а уже с номером счета обращаться в «Севказэнергосбыт», чтобы они перечисляли туда все деньги дома, которые заплатили жители.

Отметим, что руководитель дома избирается на год. Пока можно пригласить на этот пост человека, не проживающего в вашем доме, но в Мажилисе уже лежат поправки, где говорится, что председателем ОСИ может быть только собственник одной из квартир. Председатель ОСИ может как нанять управляющего со стороны, так и сам выполнять эту роль. Вас устраивает прежняя компания, хотите продолжить сотрудничество? Пожалуйста, но на новых условиях, с договором и ежемесячным контролем за исполнением. Управляющая фирма станет наемным работником, и, если она будет  справляться плохо, вы сможете ее выгнать.

«Люди говорят: у нас проблема с крышей. Но если у вас есть 15 миллионов тенге на ремонт, очередь выстроится из желающих у вас их забрать и провести работы. Нет проблемы с крышей, есть проблема неплатежей в КСК на эту цель. А неплатежи - из-за недоверия. Да, люди у нас небогатые, но они могут платить больше, если будут видеть пользу от своих денег. Государство об этом и говорит: мы создадим систему, при которой вы, как юридическое лицо, сможете делать накопления, а потом взять кредит под льготный процент и отремонтировать свою крышу», - поясняет Сергей Герольдович.

Важно убедить людей и в сохранности их средств. Допустим, сейчас всеми деньгами, собранными вашим домом, распоряжается директор фирмы «Рога и копыта». А вот после перехода на ОСИ доступ к накопительному и текущему счетам будет только у вас, жильцов. Распоряжаться текущими средствами сможет только председатель, а накоплениями - председатель с обязательным протоколом общего собрания о том, что заплатить нужно именно вот этой фирме и именно вот эту сумму. При этом банк не отдаст деньги председателю на руки, а заплатит их напрямую исполнителю.

Просто товарищество - вариант не для всех

Жилой фонд - это не только многоэтажки на, скажем, 100 квартир, но и дома поменьше (на 2, 4, 8 квартир). Наверняка у каждого такого дома сегодня есть свой представитель - человек, который решает текущие вопросы, ходит по жильцам и в акимат, с кем-то ругается, с кем-то договаривается… Создание простого товарищества позволяет вывести эти взаимоотношения в правовое поле и оформить их легально.

«ПТ - это многосторонний гражданско-правовой договор. Мы, четыре жителя четырехквартирного дома, берем на себя обязательства выполнять принятые нами решения, назначаем товарища М. нашим доверенным лицом. Дальше всё то же самое, только он теперь действует на основании договора, у него по отношению к каждому из своих соседей появляются права и прописанные договорные обязательства. И, если кто-то свои обязанности не соблюдает, появляется возможность подать на этого человека в суд за неисполнение», - разъясняет Сергей Худяков.

Итак, простое товарищество подразумевает непосредственное совместное управление домом всеми собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица. Поскольку здесь требуется договор о совместной деятельности дома, такая форма организации скорее подойдёт малогабаритным домам. Сами подумайте, реально ли в стоквартирной многоэтажке подписать стоквартирный договор? Однако у некоторых граждан, ищущих «выгоду», может возникнуть соблазн - ПТ не является юридическим лицом, налоги платить не надо, статистическую отчетность сдавать не надо, за неведение бух-учета никто не накажет… «Вам что, как хозяевам, бухгалтерский учет не нужен? Это же ваши деньги, поступления и расходы. Почему вы ведетесь на такое? Если не будет учета, вы никогда не узнаете, на что потрачены ваши средства. И в ПТ тоже нужно вести учет и кому-то за это платить, иначе будет бардак», - искренне удивляется С. Худяков.

Другой вариант: в стоквартирном доме 90 квартир подписались под договором, а ещё 10 - нет. И всё, они вам не товарищи, у вас нет никаких взаимоотношений. В каждой многоэтажке обычно находятся такие люди, и если в рамках ОСИ на них можно найти управу (меньшинство подчиняется решению большинства собственников), то в рамках ПТ - увы.

Или представьте себе участие в программе модернизации ЖКХ. «Вы хотите, чтобы вам государство дало льготный заем миллионов на 20. В ОСИ понятно - приняли решение: мы его берём, будем платить с каждой квартиры определенную сумму. Кто хочет, кто не хочет - дело десятое, большинство проголосовало. А что вы будете делать с ПТ? Вы как доверенное лицо возьмете на себя долг в 20 млн, который вам потом лет 7 нужно будет отдавать? А какие у вас права взыскать средства с ваших соседей? Получается, что вы не можете этим заниматься», - разводит руками Сергей Герольдович. По его мнению, ПТ - скорее для проблем, которые решаются за карманные деньги. Если хотите что-то более серьезное - пожалуйста, создавайте юридическое лицо, то есть ОСИ.

Как бы то ни было, итоговый выбор остается за жильцами. Образцы всех необходимых документов для оформления ОСИ или ПТ есть в свободном доступе - на сайте egov.kz, в отделе жилищной инспекции. Ассоциация ПКСК провела несколько заседаний с департаментом юстиции с целью минимизировать возвраты бумаг и погрешности в их оформлении. Условия для реорганизации созданы, остается только действовать. Если вы жилец многоэтажки - обсудите вопрос со своим председателем или с соседями, расшевелите их. Если вы председатель КСК или старший по дому, то, во-первых, спасибо за вашу работу, а во-вторых, сделайте нужный выбор на благо общего дела.

«Жилищная реформа сделана для жителей, для нас с вами, не для акимата, не для компаний, которые деньги собирают. Станьте хозяевами своего дома, своих денег, сохраните свое жилье. Для этого лишь надо приложить немного усилий, а мы поможем», - такими словами завершил нашу встречу Сергей Худяков. В свою очередь мы обязательно продолжим освещение важной для горожан темы в следующих выпусках газеты «Проспект СК».

Светлана ДУБРОВИНА

Номер телефона Петропавловской региональной ассоциации ПКСК для связи: 37-68-30.