ОСИ и ПТ: на дом нужно работать!

Каждый дом - это живой организм, и, как любой живой организм, он нуждается в заботе и внимании. Вскоре казахстанцам нужно будет следить за жилым фондом на новых условиях. С 1 июля 2022 года на смену КСК (кооперативы собственников квартир) и старших по дому придут ОСИ (объединения собственников имущества) и ПТ (простые товарищества). Советник акима города Петропавловска Анатолий МИШИН рассказал нашему корреспонденту о том, что жители могут и должны сделать для своих домов уже сегодня, чтобы реорганизация прошла успешно.

Один дом - одно ОСИ/ПТ - один счёт

Создание ОСИ или ПТ подразумевает наведение порядка в платежах. Это чуть ли не самая главная задача реформы.

«Сейчас в Петропавловске около 500 домов оплачивают за КСК через «Севказэнерго». Благодаря действиям горакимата и жилищной инспекции должников становится всё меньше. В квитанции за коммунальные услуги, где указаны тепло и свет, наглядно видно, сколько нужно платить. Однако некоторые председатели КСК не отчитываются за собранные средства, в результате назревает конфликтная ситуация. Кроме того, у нас есть несколько фирм, обслуживающих по 20-30 домов. В таких случаях деньги поступают не на расчетный счёт дома, а на лицевые счета предприятий. Они нам говорят: мы ведем учёт по каждому дому, но это населению не докладывается. Теперь же два собственных счёта дома - сберегательный и текущий, а также ежемесячные отчёты закреплены законодательно. Если мы сделаем реорганизацию КСК в ОСИ, много прекратится жалоб», - поясняет Анатолий Мишин.

Напомним, что в декабре 2019 года Президент Касым-Жомарт Токаев подписал Закон «О внесении изменений и дополнений в законодательный акт по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». Как отмечает А. Мишин, в городском акимате вплотную работали с комиссией Мажилиса, отвечавшей за законопроект: многие вопросы нашей стороны были учтены, а предложения и расчёты приняты во внимание. Документ вступил в силу с 7 января 2020 года.

В итоге до 1 июля 2022 года параллельно с КСК по республике будут действовать две новые формы управления собственностью: ПТ и ОСИ. После этой даты все КСК ждёт ликвидация. Уже сейчас новые КСК не регистрируют, а старые реорганизуют, но для этого требуется участие жильцов.

«Почему мы сегодня поднимаем этот вопрос? Многие говорят: срок до 1 июля следующего года, время есть. Давайте посчитаем: в городе 1090 домов, из них 64% - это КСК, около 350 - со старшими по дому и 130-150 бесхозных. Если мы сейчас не начнем создавать ПТ и ОСИ, то ничего не успеем сделать. Простая математика. Совместно с жилищной инспекцией мы разъясняем людям, что пора. К слову, около 10% домов уже перешли на ОСИ и ПТ, ещё около 50-60 готовятся, проводят собрания и так далее. Президент подписал Закон. Мы должны его выполнять? Должны. А мы ещё обсуждаем», - отмечает А. Мишин.

ПТ - вариант для небольших домов

Итак, чем же отличаются друг от друга ПТ и ОСИ? Простое товарищество подразумевает непосредственное совместное управление домом всеми собственниками квартир и нежилых помещений без образования юридического лица. Такая форма организации, скорее, подойдёт малогабаритным домам, потому что здесь требуется договор о совместной деятельности дома.

В городе есть активные старшие по дому, они готовы и в акимат сходить, и любые вопросы решить, но на данный момент не имеют законодательной поддержки. С созданием же ПТ они могут стать доверенными лицами и официально выступать как представители своих домов. Но представителем необязательно должен быть один из жильцов, можно привлечь и специалиста со стороны. Например, Гульнара Карибаева - председатель КСК «Миг», которое сейчас потихоньку реорганизуется. В кооператив входят 10 домов, два из них (маленькие двухэтажки) станут ПТ и заинтересованы продолжать сотрудничество. «Если я в этом доме не проживаю, а меня хотят выбрать представителем, то мы должны заключить дополнительный договор о том, что я буду представлять интересы этого жилого дома на основании их простой письменной доверенности. Её выписывает нотариус», - рассказывает Гульнара Смаковна.

Следует признать, что некоторые организационные вопросы по ПТ, касающиеся перечисления средств и открытия счетов, ещё требуют решения на уровне республики, но это лишь дело времени.

ОСИ: как создать?

В отличие от простого товарищества, объединение собственников имущества - это юридическое лицо. Путь создания ОСИ начинается с собрания. Обязательно нужен кворум - более 51% жильцов. Например, если дом 100-квартир-ный, должны быть представители 51 квартиры. Если из этого числа больше половины (то есть 26% всех жильцов и больше) проголосовало «за» ОСИ, оно может быть создано.

Далее на три года нужно избрать из состава собственников совет дома из трёх человек, а также ревизионную комиссию. После утверждения устава ОСИ документы о регистрации ОСИ подаются в ЦОН. Руководитель дома избирается на год, он может как нанять управляющего со стороны, так и сам выполнять эту роль. Управляющий отчитывается по затратам ежемесячно.

Кстати, благодаря новому закону у прежних председателей КСК появились новые возможности. Они могут создать сервисные либо управляющие компании и продолжать оказывать услуги петропавловцам и жилому фонду. Здесь Анатолий Мишин добавил, что за рубежом это прибыльный и очень существенный участок работы. Интересно, что в республике сейчас принимается специальная программа - в стране определили несколько учебных заведений, где будут готовить молодых специалистов по этому профилю.

«Я сразу говорю: на дом нужно работать. Я провёл собрание, объясняю: ОСИ и профессиональный подход - это хорошо. Без проблем люди согласились. Но такое возможно, только когда жильцы видят работу, иначе их бесполезно уговаривать. Я знаю, в каком состоянии находится дом, сколько нам на него необходимо средств, и встречаю понимание. Проблема - это бесхозные дома, где за порядок отвечают бабушка и, в лучшем случае, сантехник. На те же самые 20-25 тенге тарифа они ставят хомуты в подвале и прихватывают трубы проволочкой. Дом разваливается. Пройдет год, два, пять - хомуты кончатся, трубы сгниют полностью. Чтобы такого не случилось, нужно, чтобы жилым фондом занимались профессионалы. Поэтому и нужна сервисная компания, которая будет обслуживать по договору, потому что с одним сантехником трудно что-то решить. Один человек ничего не сделает», - считает Виталий Пляшечников. Он председатель КСК с большим стажем. Из четырёх домов по ул. Н. Назарбаева и Уалиханова, за которые сегодня отвечает его компания, три уже сменили статус на ОСИ.

К слову, если жилец - председатель ОСИ захотел работать представителем дома самостоятельно, это также должно оплачиваться.

Все средства - на пользу дома

Радует, когда жильцы относятся к ситуации с пониманием и знают, что затраты на содержание дома - это необходимое вложение. «Я отчёт вывешиваю ежемесячно. Люди видят остаток на счёте. Когда-то бывает 20 тысяч тенге в плюсе, когда-то - минус 6 тысяч. Они тогда сами всё понимают и говорят: что же у нас денег в кассе мало, давайте немного поднимем тариф», - рассказывает о своём опыте Гульнара Карибаева.

К сожалению, так бывает далеко не всегда. «Сейчас у жилого фонда существует две проблемы. Первая - люди не хотят платить и нести те затраты, которых требует дом для нормального уровня жизни. Вторая - люди говорят: «Мы платим определённую сумму, но председатель КСК перед нами не отчитывается», - считает Анатолий Мишин. Темы отчётности мы уже коснулись, на очереди - вопрос оплаты.

Председатель КСК говорит: денег на обслуживание дома не хватает, но слышит в ответ: мы и так платим много! Знакомая ситуация? «Пусть люди сами сядут и посчитают. Элементарная уборка подъезда - 9-10 тенге с квадратного метра. Дом имеет большое сложное устройство, его надо содержать. К примеру, в 2019 и 2020 годах было несколько десятков случаев возгорания проводки в подвале. Почему? Люди профилактику не делают. Щитовые стоят без внимания, никто не проверяет изоляцию. Бывает, с председателем беседуешь: «Огнетушители есть?» - «Нет». - «Обработаны ли противопожарными средствами деревянные конструкции?» - «Нет». Есть дома, где 30-40 лет проводка не менялась, когда-то она возьмёт и загорится. Это не дело», - продолжает Анатолий Иванович.

Содержание подвальных помещений, уборка территории, уборка и вывоз снега… Профилактические мероприятия по дезинфекции сейчас должны выполняться 4 раза в год.

 А что насчёт отопительного сезона, к которому, кстати, как раз пора начинать готовиться? Правила подготовки жилого фонда насчитывают 15 пунктов, и их все нужно выполнить. В основном городские власти получают жалобы на теплоснабжение от домов, не подготовившихся к зиме. Промывка и опрессовка - тоже дело платное. Везде одни расходы!

Председатель, как лицо ответственное, должен содержать дом в порядке и руководить им. А на это, как ни крути, нужны средства - и немаленькие.

«Представьте 75-квартирный дом. Мы собираем по 25 тенге с квадратного метра. В месяц - 80-90 тысяч. Я плачу сантехнику, электрику, на другие расходы остаётся всего несколько тысяч. Что я могу на них сделать? Так работать невозможно», - разводит руками председатель КСК «5 линия, 4» Валентина Новиженная. К слову, на данный момент средний показатель сборов в КСК по городу - 27 тенге с квадратного метра.

«Люди платят тариф в 15 тенге и требуют поддержки у акимата. Как председатель приведёт в порядок 60-квартирный дом на 20, максимум 30 тысяч? Это же копейки!» - недоумевает А. Мишин.

Здесь, пожалуй, стоит лишний раз напомнить, что текущая забота о жилом фонде (состояние труб, проводки, отопления, крыши) - сфера ответственности жильцов, а не местной исполнительной власти. Капитальный ремонт, к слову, тоже. К примеру, Гульнару Смаковну недавно попросили помочь «заброшенному» дому по ул. Интернациональной, 24. Она провела осмотр, помогла сделать проектно-сметную документацию. В итоге на работы потребовались 4 млн тенге. «Через «Севказэнерго» заключили дополнительный договор об открытии накопительного счёта. Получается 117 тенге с квадратного метра. Собираем в течение 4 месяцев, то есть до августа я должна собрать примерно по 30 тысяч с трёхкомнатной, 25 - с двухкомнатной, 20 - с однокомнатной квартиры, чтобы восстановить крышу. Шахты, желоба, водосточную систему - все проблемные места», - объясняет она.

И да, напомним: именно для таких случаев счетов скоро будет два для каждого дома - текущий и сберегательный (для капремонта). Для сберегательного установлен тариф в размере не менее 0,005-кратного МРП (в 2021 году - 14,585 тенге) в расчете на 1 кв. метр полезной площади. Для текущего в законе о жилищных отношениях имеется методика расчета эксплуатационных расходов - имеется в виду перечень работ на год. В соответствии с ним будет составляться годовая смета расходов на управление и содержание дома, а затем уже вычисляться ежемесячный размер оплаты на квадратный метр. Это один вариант. Второй - несмотря на методику, прерогатива в законе отдаётся общему собранию жильцов, 2/3 участников которого должны будут утвердить тариф.

 «Поборы! С нас снимают лишние деньги!» - горячатся некоторые горожане. Но справедливо ли считать, что ОСИ и ПТ создаются исключительно ради повышения тарифов? Вовсе нет. Тариф лишь отражает насущные потребности. Если сумма сборов и будет выше той, что вы привыкли платить сегодня, это оправданная мера, и она, в первую очередь, защищает интересы самих жильцов.

Можно понять бабушек-дедушек и малоимущих граждан, критикующих дороговизну тарифов. Однако у государства есть механизм помощи таким людям - жилищное пособие. Оно выплачивается ежеквартально и позволяет скомпенсировать часть затрат на коммунальные услуги, куда входит и КСК (ОСИ). По словам А. Мишина, в акимате рассматривают увеличение суммы на данный вид расходов в городском бюджете.

Главное - желание (жильцов)!

Валентину Новиженную смело можно назвать одним из лучших председателей КСК нашего города. Её неравнодушный подход к делу заслуживает уважения. Дома по ул. Болатбаева, 4 и 4-я линия, 16 она держит в образцовом порядке. С гордостью рассказывает, что соседские ребятишки называют их двор парковым, а пенсионеры с удовольствием отдыхают здесь на удобных лавочках. Однако отсутствие поддержки способно свести на нет усилия самого замечательного председателя. «Самое главное - жители должны понять, что состояние домов зависит от них. Это имущество - всё их, никто со стороны не придёт и не отремонтирует даже трубы в подвале. В первую очередь они сами должны быть заинтересованы в результате», - убеждена Валентина Андреевна. Именно в этом, кстати, и заключается суть ОСИ и ПТ - сподвигнуть людей самостоятельно следить за своим жильём и отвечать за него. Задача председателя - грамотно объяснить это людям.

Сейчас В. Новиженная обслуживает 4 дома. Признаётся: состояние двух пока оставляет желать лучшего. «Взяла дом по ул. Шухова, 36. Сразу сделала акт обследования, довела до жителей информацию: крыша не в порядке, устаревший теплообменник 2013 года нужно менять, канализация полностью забита, нужно менять от подвала полностью до колодца. А сколько будет стоить? Расписала. Было собрание. Поясняю: на те 25 тенге, что вы сейчас платите, такой объём работ не сделаешь. Например, покрыть подъезд мягкой кровлей стоит 520 тысяч, теплообменник поставить - миллион, канализацию прочистить - 150 тысяч. Все взялись за головы. Хорошо, давайте не будем делать, я же вас не принуждаю. Но разве вы хотите, чтобы крыша разваливалась и падала на чердак? Канализация сейчас топит подвал, завтра будет топить вашу квартиру? Вас это устраивает? Нет! Так же обстоят дела по освещению и остальному. Не поставить теплообменник - будете без горячей воды. Люди поняли и сейчас бегут ко мне, говорят: давайте скорее собирать, давайте делать!» - рассказывает Валентина Андреевна.

Или вот дом по ул. Болатбаева, 2. Казалось бы, 109 квартир, но до недавнего времени дом был брошенным, даже не имел положенного кадастрового номера! Результаты акта обследования тоже не порадовали: щитовая и проводка в очень плохом состоянии, и одним огнетушителем с диэлектрическим ковриком проблему не решить. Случись замыкание или пожар - компьютеры, телевизоры и другая техника просто сгорят. С канализацией не лучше - вода бежит с 6 до 1 этажа, а в подвале не получается закрыть ни одну задвижку, ни один кран или стояк. Надо всё менять, а на счёте дома - ни копейки средств… Сложно, но Валентина Андреевна не из тех, кто легко сдаётся. С жильцами в итоге получилось найти общий язык, работа потихоньку движется. Документы на дома по ул. Болатбаева, 2 и Шухова, 36 были переданы в юстицию на оформление ОСИ.

Когда речь идёт о многоэтажном жилом доме, замыкаться в четырёх стенах - не дело. Зашли во двор - это уже ваш дом. Что приятнее видеть: хороший тротуар, выложенные плиткой ступеньки и клумбы с цветами или асфальт волной, грязь, обшарпанные стены и битые стёкла? По мнению Валентины Новиженной, следует смотреть прежде всего не только на свою квартиру (на неё вы и без того день и ночь смотрите), а на состояние двора и подъезда. «Желательно, чтобы вы знали крышу и подвал. Приходите в гости, в подвал я жильцов вожу», - с улыбкой добавляет она.

Наглядность и прозрачность - основополагающие принципы работы Валентины Андреевны. Их она придерживалась ещё до вступления в силу нового Закона о жилищных отношениях. «Ревизии должны быть. Я сама за себя спокойна, знаю, что у меня в папках полностью все документы, все отчёты. Другой председатель КСК спрашивает: «Зачем это тебе, как в конторе хорошей? Я купил что-то, бросил счёт в папку и пошёл». А как людям потом объяснять? Поэтому такое недоверие. Или я - сняла средства и до копеечки обо всём отчиталась. Акты выполненных работ, счёта-фактуры, подписи членов правления… Как-то раз мы убирали бойлер, даже осталась квитанция, что мы его сдали в металлолом, а сумма сдачи пошла в счёт восстановления. Тогда люди понимают и идут навстречу», - заключает В. Новиженная. Будем надеяться, что и другие председатели вновь созданных ОСИ и ПТ будут не менее ответственно относиться к своим обязанностям.

* * *

Конечно, принятые меры в сфере жилищных отношений страны ещё будут совершенствовать. Всё будет дорабатываться на практике. Однако начало переменам положено. Для каждого жителя многоквартирного дома сейчас важно не оставаться в стороне, а понять и принять свою ответственность. Тогда жилой фонд города прослужит нам ещё много лет верой и правдой, а Петропавловск будет и дальше цвести и развиваться.

«Проспект СК» будет следить за развитием событий и продолжит освещение важной для горожан темы в следующих выпусках газеты.

Светлана ДУБРОВИНА