КСК. АКТУАЛЬНО И ПОЗНАВАТЕЛЬНО

Не ждать, а действовать

В г. Петропавловске продолжают проходить масштабные встречи с председателями КСК по насущным проблемам, связанным с жилищно-коммунальной сферой. На этот раз свои вопросы представителям местной исполнительной власти, коммунальных служб и других структур задавали председатели центральной части города, Черемушек, Кожзавода, Подгоры, Заречного, ДСР.

Открывая встречу, советник акима города Анатолий Мишин отметил, что глава областного центра Марат Тасмаганбетов уделяет большое внимание состоянию жилого фонда, деятельности КСК. И заседания, проходящие по поручению акима города в подобном формате, имеют большое значение: на них рассматриваются не только текущие, но и общие вопросы, с которыми председатели КСК постоянно встречаются в ходе своей работы. Плюс к этому выстраивается система взаимоотношений между властью, коммунальными службами и населением. Все это позволяет сообща решать конкретные задачи.

Заметим, что и на этой встрече достаточно много вопросов у горожан скопилось к ТОО «Петропавловские Тепловые Сети» («ПТС»). Низкая температура в квартирах, аварийное состояние задвижек, отсутствие изоляции на трубах отопления, нарекания по работе диспетчерской службы - все эти замечания озвучили главному инженеру «ПТС» Александру Захарьяну. Большое беспокойство вызывает и соблюдение графика температурного режима. Об этом рассказал председатель Иван Мясников (под его руководством дома по ул. Уалиханова, 30, 34, 36). Актуальность этого вопроса организаторы встречи отметили особо. Между тем комфортная температура в квартирах зависит не только от тепловиков, но и от того, как сами жильцы следят за состоянием своего дома.

Другой не менее серьезный вопрос касался проведения ремонтных работ, когда аварию ликвидируют, а раскопанную территорию в порядок приводят очень и очень долго и некачественно выполняют работы. Впрочем, по словам горожан, этим грешат не только тепловики, но и другие коммунальные службы. Разбираясь в ситуации, советник акима города Анатолий Мишин остановился на выдаче ордеров на производство земляных работ, контроле над временем их проведения и т.д. И здесь важен качественный подход к делу со стороны городского отдела жилищно-коммунального хозяйства, пассажирского транспорта и автомобильных дорог.

В адрес ТОО «Кызылжар су» (представлял организацию технический директор Арман Саутов) поступило тоже немалое количество замечаний. Одно из них - о необходимости своевременного информирования жителей домов об отключении воды, без которой, как говорится, «и ни туды, и ни сюды». Другую распространенную проблему - затопление подвала из-за неисправности коллектора - поднимала старшая по дому Чайковского, 18 Надежда Коросташева. Схожие случаи - у председателей домов по ул. Абая, 120 «А», Букетова, 30 и 46 и др. С такими ситуациями водники знакомы не понаслышке и оперативно занимаются очисткой канализации. Ведь не всегда можно обойтись силами только сантехников дома.

На заседании были вопросы и к АО «СК РЭК». Председатели спрашивали, как им поступать при аварийном отключении электроэнергии, если необходимо произвести снятие пломб со счетчика. Как сообщил генеральный директор компании Анатолий Казановский, по этому вопросу следует обращаться в диспетчерскую службу «СК РЭК». Телефоны: 154, 41-36-04.

Не обошлось и без обращений в отдел ЖКХ. Председатели, как и на предыдущей встрече, поднимали тему благоустройства, просили о спиле аварийных деревьев, ремонте крыши в доме, асфальтировании дворовых территорий, дорог. Конечно, не все эти вопросы собственники квартир могут решить самостоятельно: требуется помощь со стороны акимата, коммунальных организаций. Отдельно скажем, что по всем предложениям, озвученным на встрече, в дальнейшем будут приняты решения. Однако важно понимать, что и самим жителям нужно проявлять активность, не ждать у моря погоды: помогать председателям в их работе, приходить с обращениями, участвовать в государственной программе и т.д.

Часто председателям мешает сделать все «как надо» низкий уровень правовой грамотности, незнание элементарных юридических тонкостей. Председатель Ассоциации КСК Сергей Худяков еще раз акцентировал внимание на этом, добавив, что хорошее подспорье - учебные курсы, организованные Ассоциацией. Сергей Герольдович также подчеркнул, что сейчас на дворе - век информационных технологий и было бы полезно размещать на сайте коммунальных служб сведения обо всех отключениях в городе. Это позволит оперативно получать важную информацию. Аналогичное предложение он вынес и по проведению земляных работ. Когда на сайте, к примеру, отдела ЖКХ будут размещаться полные данные (кто ведет раскопки, когда они будут закончены и др.), это даст председателям КСК возможность контролировать результат этих работ. Хорошее предложение, без сомнения, нашло свой отклик у горожан.

Заседания в таком формате будут проходить и дальше. Председатели уже других районов Петропавловска (в планах - охват всего областного центра) тоже смогут рассказать о болевых точках своей работы, наладить совместные действия по решению проблем.

Павел РОЩУПКИН

Управление нашим домом

Многоквартирный жилой дом - это сложный инженерный объект, место постоянного проживания большого количества очень разных людей.

Управление домом должно быть направлено на обеспечение комфортных условий проживания собственников. Это подразумевает, как минимум, возможность бесперебойно пользоваться всеми коммунальными услугами.

В отличие от индивидуальных домов, этот комфорт собственник не создает себе сам. Возможность пользоваться коммунальными услугами предоставляется ему через общедомовые инженерные сети. Для безопасного проживания необходимо также, чтобы все конструкции, сети и оборудование дома были в работоспособном состоянии, чтобы была исключена возможность аварий, разрушений, угрожающих жизни, здоровью собственников и сохранности их имущества.

Квартиры в доме не только место проживания, но и недвижимость, которая имеет рыночную цену. При плохом техническом состоянии дома снижается цена квартир, тем самым собственникам наносится ущерб.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом - это сложный и чрезвычайно разнообразный вид деятельности.

Процесс управления можно условно разделить на две части:

1) подготовка и принятие законных и обязательных к исполнению всеми собственниками дома решений;

2) организация и контроль исполнения принятых решений.

С чего начать?

Прежде всего собственникам в многоквартирном доме необходимо разобраться, что входит в состав общего имущества и чем они должны совместно управлять. Для управления домом необходима проектная и иная техническая документация, которая во многих старых домах отсутствует. Поэтому на начальном этапе одной из задач управления является восстановление указанной документации.

В процессе осмотра общего имущества необходимо производить оценку текущего состояния каждого объекта, отмечать необходимость регулярного профилактического обслуживания или потребность в проведении ремонта.

В соответствии с Законом «О жилищных отношениях» управление может в форме самоуправления собственниками через создание некоммерческой организации - кооператива собственников квартир (КСК) либо путем заключения договора с профессиональной управляющей организацией.

Ниже приведен перечень основных функций по управлению, которые требуют не только квалифицированного персонала, но и достаточных денежных средств для проведения такой объемной работы.

1.    Организация осуществления осмотра технического состояния дома.

2.    Планирование работ по содержанию и ремонту общего имущества.

3.    Планирование работ и заключение договоров.

4.    Осуществление контроля за качеством услуг и работ.

5.    Приемка и оплата выполненных работ.

6.    Ведение технической документации, подготовка отчетности по управлению и содержанию

7.    Ведение бухгалтерского, финансового, налогового и статистического учета и отчетности

8.    Работа с собственниками.

9.    Открытие и ведение банковских счетов.

10.Выполнение функций, связанных с регистрацией (перерегистрацией) объекта кондоминиума.

11.Регистрационный учет собственников по месту проживания.

12.Расчет размера платежей для каждого собственника.

13.Документальное оформление управленческих решений.

14.Обеспечение собственников информацией о показателях качества предоставленных коммунальных услуг.

15.Принятие мер по взысканию задолженности.

16.Подготовка отчета по управлению объектом кондоминиума и представление собственникам помещений (квартир) в письменной форме.

17.Организация и проведение собраний собственников, в том числе путем письменного опроса, оформление итогов собрания в виде протокола.

Результатом квалифицированного управления является доверие жителей к деятельности КСК, отсутствие конфликтов и самое главное - наличие денежных средств в количестве, необходимом для нормального содержания и ремонта дома. Если в КСК есть деньги, то можно нанять квалифицированный персонал, приобрести качественные материалы либо заключить договор с организацией, которая сделает любой вид ремонта. Отсутствие денег свидетельствует о проблемах именно с управлением.

Основной формой управления в настоящее время является КСК, в который, как правило, входят несколько домов. Собственники не знают, какие работы в многоквартирном доме нужно проводить ежедневно, ежемесячно или раз в году и сколько это реально стоит. Более того, из-за отсутствия информации о работе КСК они не знают, на что тратятся сданные ими деньги.

Собственники не уверены, что деньги будут использованы на содержание и ремонт именно их дома. В результате - сторона собственников не платит потому, что не видит работы, сторона КСК плохо работает потому, что не хватает средств. Как правило, большинство собственников на собрания не ходит в результате своей занятости, а также из-за того, что собрания проходят неконструктивно, шумно и конфликтно.

Вследствие этого значительная часть собственников лишает себя возможности получить информацию о техническом состоянии дома, имеющихся проблемах и не принимает участие в обсуждении и принятии управленческих решений. Непонимание и недоверие возрастают - платежи падают.

Сложилась ситуация, когда большинство многоквартирных домов в Казахстане эксплуатируется с нарушением установленных требований, их своевременный капитальный ремонт не производится.

Причины возникновения данной проблемы в том, что основная масса собственников в многоквартирных жилых домах не доверяет КСК и не принимает участие в управлении своим домом из-за:

·      отсутствия системной информации в понятной форме о деятельности КСК;

·      непонимания, из чего состоит общее имущество, в каком оно состоянии и в чем заключается его обслуживание;

·      низкой правовой грамотности значительной части председателей;

·      отсутствия возможности для собственников участвовать в управлении домом через Интернет без посещения общих собраний.

Указанная проблема носит массовый и системный характер. Для ее решения предлагается инновационный инструмент - системное Интернет-взаимодействие собственников с руководством своих КСК по вопросам информирования в доступной форме, раскрытия информации о финансово-хозяйственной деятельности, обсуждения проблем дома и способов их решения.

Ассоциация КСК предоставит возможность размещения кооперативам собственников квартир информации для жителей в Интернете на портале собственников жилья (устав, протоколы, сметы, отчеты председателя и ревизионной комиссии, результаты голосования, информацию о проблемах дома и предложениях по их решению), а также возможность управления своим домом без посещения общего собрания.

Сергей ХУДЯКОВ,

председатель Ассоциации КСК